Si può estinguere l’ipoteca sulla casa per accendere un mutuo ipotecario con una banca? Cosa fare se il valore dell’immobile non è sufficiente?

Un lettore ci scrive esponendo il seguente quesito: «Ho un immobile gravato da un’ipoteca per un debito contratto: vorrei estinguere questa ipoteca con l’accensione di un mutuo ipotecario e, contestualmente, concedere l’ipoteca di primo grado alla banca mutuante. È possibile?».  In buona sostanza, si tratta di capire se si può chiedere un mutuo su un immobile già ipotecato. Vediamo cosa prevede la legge.

Si può chiedere un mutuo su immobile già ipotecato?

Spesso capita che l’immobile che si intende concedere in ipoteca risulti già gravato da ipoteca; in tal caso, la prassi prevede un’operazione che consente la cancellazione dell’ipoteca pregressa con conseguente estinzione del debito residuo e successiva nuova iscrizione ipotecaria.

In pratica, tutto avviene nella stessa giornata, con un’unica operazione notarile, sebbene con più atti. Vediamo in che modo.

Come avere un mutuo su un immobile ipotecato?

Terminate le pratiche preliminari, sulla delibera e concessione del mutuo la banca predispone la minuta che invierà al notaio.

L’atto viene quindi stipulato e, come anticipato, spesso vengono predisposti “negozi a catena”: nella stessa giornata viene infatti prima cancellata l’ipoteca pregressa, poi viene stipulato l’atto di compravendita e, infine, viene rogato il mutuo con conseguente concessione del bene per l’iscrizione dell’ipoteca.

Una volta conclusa la fase vera e propria di stipula, tutti gli atti dovranno essere messi a repertorio, secondo il preciso ordine cronologico in cui sono stati ricevuti o autenticati e, successivamente, devono essere registrati.

Oltre alla registrazione, i singoli atti vanno anche pubblicizzati e, conseguentemente, un contratto di mutuo dovrà essere iscritto presso la conservatoria dei registri immobiliari del luogo in cui si trova il bene stesso.

Si può ipotecare l’immobile di altre persone?

Quando il mutuo supera il valore dell’immobile da ipotecare, magari perché si ha bisogno di una liquidità aggiuntiva per eseguire lavori di costruzione, ristrutturazione o per l’acquisto di complementi di arredo, una soluzione da valutare consiste nell’estendere la garanzia su altri immobili, propri o di familiari.

In questi casi entra in gioco il terzo datore di ipoteca, un soggetto che offre un bene di sua proprietà come garanzia del mutuo richiesto (in genere, si tratta di un genitore).

Si parla di terzo datore di ipoteca per indicare la persona che consente volontariamente di costituire un’ipoteca su un bene di sua proprietà a garanzia di un debito contratto da un altro soggetto.

Il datore dell’immobile da ipotecare non è però costretto a diventare anche contraente del debito; tuttavia, in caso di mancato pagamento delle rate, si esporrà al rischio di perdere l’immobile di sua proprietà diventato oggetto dell’ipoteca.