Qual è la competenza del giudice di pace e quella del tribunale nelle cause in materia di condominio?

La competenza a decidere le cause civili di primo grado si ripartisce tra giudice di pace e tribunale a seconda del valore della controversia e, in alcuni casi, in base alla materia (assegnata, indipendentemente dal valore, all’uno o all’altro giudice). In questo articolo vedremo chi si occupa di cause condominiali, ossia comprenderemo quando rivolgersi al giudice di pace e quando al tribunale.

La competenza per materia del giudice di pace

Prima di andare a vedere specificamente in quali casi è competente il giudice di pace nelle cause condominiali, analizziamo le disposizioni di legge.

L’articolo 7 del codice di procedura civile attribuisce al giudice di pace una competenza per materia in determinati ambiti del diritto condominiale, a prescindere dal valore della controversia. In particolare si stabilisce che il Giudice di pace è competente:

• per le cause relative ad apposizione di termini ed osservanza delle distanze stabilite dalla legge, dai regolamenti o dagli usi riguardo al piantamento degli alberi e delle siepi;
• per le cause relative alla misura ed alle modalità d’uso dei servizi di condominio di case;
• per le cause relative a rapporti tra proprietari o detentori di immobili adibiti a civile abitazione in materia di immissioni di fumo o di calore, esalazioni, rumori, scuotimenti e simili propagazioni che superino la nomale tollerabilità.

Infine il Giudice di Pace è competente in generale per tutte le cause relative a beni mobili di valore non superiore a diecimila euro (salvo la legge non le attribuisca, per determinate materie specifiche, alla competenza esclusiva del tribunale).

La competenza del tribunale invece è residuale: vale cioè per tutte le cause che non sono di competenza del giudice di pace.

L’articolo 23 del codice di procedura civile si riferisce alla competenza territoriale e stabilisce che «per le cause tra condomini o tra condomini e condominio è competente il giudice del luogo dove si trovano i beni comuni (ossia l’edificio condominiale).

Riscossione quote condominiali

Secondo la Cassazione (sent. n. 26261/2023), le controversie aventi ad oggetto la riscossione dei contributi condominiali rientrano nella competenza del giudice di pace fino a 10.000 euro di valore. Difatti non rientrano nella competenza esclusiva di quest’ultimo giudice. Superato dunque tale limite, la competenza è del Tribunale.

Liti sull’utilizzo dei beni condominiali

Abbiamo visto che rientrano nella competenza esclusiva del giudice di pace, qualunque ne sia il valore, le cause «relative alla misura e alle modalità d’uso dei servizi di condominio di case».

Per modalità d’uso dei servizi condominiali s’intende il modo in cui il diritto d’uso dei singoli condòmini debba essere esercitato. Vi rientrano quindi, le controversie che insorgono fra i condòmini, ma anche quelle che coinvolgono soggetti diversi legittimati, per altro titolo, all’uso delle parti comuni del fabbricato condominiale (ad esempio, la locazione di unità immobiliari comprese nello stabile in condominio o l’esercizio di diritti di servitù sulle aree di pertinenza condominiale).

Per misura dei servizi condominiali s’intende invece la portata quantitativa o l’estensione del diritto di uso dei singoli condòmini nei riguardi del servizio comune.

Secondo la Cassazione (ord. n. 8420/2024), rientrano nell’ambito della «misura d’uso» dei servizi condominiali le cause che riguardano:

• «le riduzioni o le limitazioni quantitative del diritto dei singoli condòmini e che hanno a oggetto quei provvedimenti degli organi condominiali che, esulando dalla disciplina delle modalità qualitative di uso del bene comune, incidono sulla misura del godimento riconosciuto ai singoli condòmini».
• «i limiti qualitativi di esercizio delle facoltà comprese nel diritto di comunione, ossia quelle relative al modo più conveniente e opportuno con cui tali facoltà debbono esercitarsi, nel rispetto delle facoltà di godimento riservate agli altri condòmini».

Per quanto invece riguarda le controversie che vedono messo in discussione il diritto stesso del condomino a un determinato uso della cosa comune non c’è più competenza esclusiva del Giudice di Pace. Per cui valgono i normali limiti della competenza per valore: fino a 10mila euro si va dinanzi al Giudice di Pace; oltre tale limite invece la competenza è del tribunale.

Sulla base di ciò sono considerate rientranti nella competenza del Giudice di Pace le seguenti controversie:

• misura del godimento del servizio comune di riscaldamento (Cassazione, sentenza 17660/2004);
• diritto di installare su parti comuni cavi elettrici o antenne tv (Cassazione, sentenza 14527/2001);
• adozione della chiave per l’utilizzo dell’ascensore (Cassazione, sentenza 4256/2006).

Secondo la Suprema Corte (Cass. sent. n. 36967/2021), «le controversie che vedono messo in discussione il diritto del condomino ad un determinato uso della cosa comune (nella specie, la realizzazione di un cancello scorrevole nell’androne condominiale ed in adiacenza a tre appartamenti di proprietà di altro condomino, al fine di delimitare la proprietà comune da quella privata), non rientrano nella competenza esclusiva del Giudice di pace ma sono soggette agli ordinari criteri della competenza per valore; in esse infatti non si controverte sui limiti qualitativi di esercizio delle facoltà comprese nel diritto di comunione, relativi al modo più conveniente ed opportuno con cui detta facoltà debba esercitarsi, venendo piuttosto in gioco un vero e proprio conflitto tra proprietà individuale e proprietà condominiale.

Impugnazione delibera condominiale

Per le impugnazioni delle delibere dell’assemblea si deve fare riferimento alle regole generali. Pertanto la competenza è:

• del Giudice di pace quando il valore della delibera non supera i diecimila euro:
• del tribunale quando il valore della delibera è superiore o indeterminabile.

Per stabilire il valore concreto di una delibera (in modo da stabilire quale è il giudice competente a decidere), la Cassazione ha stabilito che il valore della causa deve essere determinato sulla base dell’atto impugnato e non sulla base del solo importo del contributo alle spese dovuto dal ricorrente in base allo stato di ripartizione (ossia la sua quota millesimale). E ciò perché la pronuncia non opera unicamente nei confronti dell’istante e nei limiti della sua ragione di debito (Cassazione sentenza 21 marzo 2022, numero 9068)

È comunque necessario accertare se la delibera riguarda un riparto di spesa che coinvolge anche gli altri condòmini oppure il suo annullamento comporta effetti solo per il condomino che propone l’impugnazione. In questa seconda ipotesi, per la determinazione della competenza per valore relativa ad una controversia, anche quando il condomino chiede che il giudice dichiari l’inesistenza del suo obbligo di pagamento sostenendo che la deliberazione assembleare non è valida, bisogna fare riferimento comunque solo all’importo contestato in relazione alla sua singola obbligazione, non all’intero ammontare che risulta dal riparto approvato dall’assemblea.

Impugnazione della delibera di approvazione del bilancio

Lo stesso principio si applica in occasione dell’impugnazione della delibera condominiale di approvazione del rendiconto annuale e di ripartizione dei contributi. Anche in questo caso bisogna far riferimento all’importo globale deliberato e non solo all’entità della spesa specificamente contestata.

Rumori, calori, fumi

Le controversie attinenti ai «rapporti tra proprietari o detentori di immobili adibiti a civile abitazione in materia di immissioni» (ad esempio, fumo, calore, esalazioni, rumori) rientrano – sempre in base all’articolo 7 del Codice di procedura civile – nella competenza esclusiva del giudice di pace, indipendentemente dal loro valore.

La detenzione di un numero elevato di animali in casa genera un’immissione che non è generata da un uso ordinario per civile abitazione, bensì è un’attività di custodia e cura degli animali di competenza del Tribunale e non del Giudice di pace (Cass. ord. n. 1823/2023). Non rileva il carattere non commerciale dell’attività, desumibile dall’assenza dello scopo di lucro.

Esempi pratici

• negazione del diritto del condòmino di usare le cose comuni per determinati fini: tribunale;
• discussione sull’esistenza, anche parziale, del diritto di comproprietà del singolo condòmino: tribunale;
• accertamento dell’uso illegittimo di un’area comune: giudice di pace;
• accertamento della legittimità di esecuzione di opere sulle parti comuni: tribunale;
• domanda di un condòmino che nega il diritto di proprietà esclusiva dell’altro: tribunale;
• ripartizione delle spese condominiali relative all’uso dei servizi comuni, sia quando queste fanno capo ai singoli condòmini, sia quando esse devono essere ripartite tra locatore e conduttore in base al rapporto di locazione: tribunale;
• impugnazione di delibera assembleare riguardante la misura o la modalità d’uso dei servizi: giudice di pace;
• accertamento della facoltà dei condòmini di utilizzare la porta esistente in uno dei locali comuni aprendola sia all’interno sia all’esterno: giudice di pace;
• modalità d’uso dell’area condominiale per collocarvi tavolini e sedie: giudice di pace;
• limiti di esercizio del diritto del condòmino sulla sua proprietà esclusiva, derivanti da una clausola del regolamento condominiale: tribunale;
• installazione di apertura automatica del portone di ingresso dello stabile mediante citofoni ubicati nelle singole unità immobiliari e adozione di una chiave per utilizzare l’ascensore: giudice di pace;
• controversia relativa all’orario di chiusura del portone dell’edificio condominiale: giudice di pace;
• impugnazione della delibera che stabilisce di tenere staccata l’apertura della porta d’ingresso dello stabile dai citofoni anche durante la chiusura del portierato: giudice di pace;
• modalità d’uso delle cose e degli impianti comuni di acqua, riscaldamento, ascensore ecc.: giudice di pace;
• controversia relativa alla misura del godimento del servizio comune di riscaldamento: giudice di pace;
• possibilità per il singolo di staccarsi dall’impianto condominiale per essere esonerato dalle relative spese: tribunale;
• sostituzione della griglia di areazione della centrale comune di riscaldamento, posta nella soglia di ingresso dell’edificio condominiale: tribunale;
• installazione sui muri o su tetti o su terrazze comuni di centraline elettroniche e antenne TV che comporta la necessità di assicurare cavi elettrici ai muri comuni condominiali: giudice di pace;
• domanda di riduzione in pristino proposta da un condòmino contro un altro che aveva chiuso parte del pianerottolo e un bagno comuni con una porta munita di chiave, fornita anche agli altri condòmini (esistenza del diritto del condòmino a fruire della cosa o del servizio comune): tribunale;
• diritto di utilizzazione del pianerottolo comune, che si assume leso dall’apertura verso l’esterno (in sostituzione di quella verso l’interno) di una porta di accesso all’appartamento di proprietà di un condòmino: tribunale;
• utilizzazione a parcheggio di un’area condominiale: tribunale;
• utilizzazione a parcheggio dei viali adiacenti gli edifici di un complesso condominiale: giudice di pace;
• legittimità della sosta di un’auto negli spazi comuni condominiali (lite sul limite qualitativo o quantitativo): giudice di pace;
• causa per far dichiarare illegittimo il parcheggio di auto nel cortile comune: giudice di pace: Cass. 22 maggio 2000 n. 6642; tribunale: Cass. 19 aprile 2011 n. 8941
• assegnazione ai condòmini dei posti auto sul piazzale comune: giudice di pace;
• contestazione della possibilità per l’assemblea condominiale di destinare il cortile comune a un uso diverso (nella specie un parcheggio) da quello cui è naturalmente destinato: tribunale.