I diritti dell’inquilino in condominio: il voto in assemblea e la visione della documentazione condominiale.
Chi vive in affitto, non essendo titolare dell’appartamento, non è “condomino” in senso stretto; tuttavia può ugualmente esercitare alcuni dei diritti che competono al proprietario. Questo perché la legge sull’equo canone pone, a carico dell’inquilino, le spese condominiali relative ai consumi (i cosiddetti “oneri accessori”). Di conseguenza, proprio in merito a tali questioni, può esercitare il voto. Vediamo, più nel dettaglio, quando il condomino in affitto ha diritto di partecipare all’assemblea e quali sono gli altri poteri che la legge gli riconosce.
L’inquilino in affitto ha diritto a partecipare all’assemblea di condominio?
Ai sensi dell’articolo 10 della legge sull’equo canone, l’affittuario ha diritto di voto, al posto del proprietario dell’appartamento, nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria.
Il proprietario dell’appartamento potrà ovviamente partecipare all’assemblea, ma il voto, come anticipato, spetta al conduttore: è lui infatti che paga tali servizi.
L’inquilino inoltre ha diritto di intervenire, ma in questo caso senza diritto di voto, nelle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.
Nel caso in cui un condomino sia proprietario di più immobili locati a diversi conduttori, questi ultimi rappresentano un unico partecipante e, quindi, uno solo di essi può votare in assemblea.
Inquilino in affitto: deve ricevere l’avviso di convocazione?
L’amministratore di condominio è tenuto a inviare l’avviso di convocazione solo al proprietario dell’appartamento. Sarà poi questi a dover avvisare l’inquilino della data di prima e seconda convocazione, invitandolo a partecipare o raccogliendo eventualmente la sua delega.
Dunque, l’inquilino non può lamentarsi del fatto di non aver ricevuto l’avviso di convocazione da parte dell’amministratore. Né l’assemblea è invalida se il locatore non avvisa della riunione il conduttore; quest’ultimo tuttavia potrà rivendicare il risarcimento dal locatore se riesce a dimostrare però di aver subito un effettivo danno, come il fatto di non aver potuto presentare opposizione contro il rendiconto (Cass. 3 ottobre 2005 n. 19308).
L’inquilino in affitto può impugnare l’assemblea condominiale?
Il conduttore ha facoltà di impugnare le delibere per le quali ha il diritto di voto, ma non quelle per le quali ha solo il diritto di intervento, come ad esempio una delibera relativa alle spese di portierato.
L’inquilino ha il diritto di consultare i bilanci e la documentazione condominiale?
L’art. 1129, comma 2, del Codice civile riconosce a «ogni interessato» il diritto di consultare tutti i registri condominiali. Secondo la dottrina, l’espressione “ogni interessato” ha un’estensione molto più ampia di quella del semplice “condomino”. Essa quindi comprende anche i titolari di diritti di godimento, come gli inquilini in affitto o i comodatari.
Pertanto l’inquilino ben può, a proprie spese, rivolgersi direttamente all’amministratore per ottenere anche la copia dei documenti giustificativi delle spese condominiali, anche al fine di valutare la possibilità di opporsi al rendiconto.
L’affittuario però può richiedere tale documentazione anche al locatore che è tenuto a procurarsela. Difatti, l’art. 9, comma 3, L. n. 392/1978 prevede che il conduttore, prima di effettuare il pagamento, ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese (ad esempio fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, riscaldamento, ecc.), con la menzione dei criteri di ripartizione. Questi ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate. In questo caso, egli dovrà rispettare il termine di due mesi.