Si può revocare un usufrutto su una casa? Come si estingue il diritto?

L’usufrutto rappresenta un diritto reale, ossia su una cosa (più precisamente un immobile di proprietà altrui) che consente a un individuo, detto usufruttuario, di godere di tale bene, spesso per tutta la durata della sua vita. Tuttavia, esistono situazioni in cui il nudo proprietario potrebbe desiderare di revocare tale diritto prima della sua scadenza naturale, ossia prima della morte dell’usufruttuario. Questa necessità solleva spesso una domanda: come togliere l’usufrutto di una persona ancora in vita? Cerchiamo di comprendere meglio qui di seguito come revocare un usufrutto su una casa, non prima però di aver spiegato cos’è l’usufrutto e tutte le possibili cause di revoca. Ma procediamo con ordine.

Cos’è l’usufrutto

L’usufrutto è quel diritto che consente al titolare di utilizzare un immobile altrui per le proprie esigenze abitative o addirittura darlo in locazione e percepire i canoni. Perciò viene chiamato “diritto reale su cosa altrui”.

Di conseguenza il proprietario dell’immobile viene detto “nudo proprietario” perché il suo diritto è limitato dall’esistenza dell’usufrutto che deve rispettare fino alla scadenza. Cessato l’usufrutto, il nudo proprietario ritorna ad essere pieno proprietario del bene, potendolo quindi utilizzare.

Di norma, l’usufrutto si costituisce con un contratto di vendita o di donazione che va stipulato dinanzi al notaio. Tuttavia lo stesso può anche nascere con testamento o per usucapione.

Quanto dura l’usufrutto?

La durata dell’usufrutto è indicata nel contratto che lo istituisce (l’atto notarile). Esistono essenzialmente due tipi di usufrutto:

• a termie: l’usufrutto ha una data di scadenza prestabilita e specificamente indicata nell’atto costitutivo;
• vita natural durante: la durata dell’usufrutto è legata a tutto l’arco di vita dell’usufruttuario. È questo il limite oltre il quale la durata dell’usufrutto non può estendersi. Tant’è che, una volta deceduto l’usufruttuario, il suo diritto non si trasferisce agli eredi.

L’usufrutto “a vita” è la forma più comune e prevede che il diritto dell’usufruttuario perduri fino al suo decesso, momento in cui il nudo proprietario acquisisce automaticamente la piena proprietà del bene. Tuttavia, le modalità e le condizioni per una eventuale revoca anticipata di tale diritto sono meno note.

Si può revocare un usufrutto?

Il nudo proprietario, una volta sorto l’usufrutto, non può revocarlo unilateralmente. Non può cioè mandare via l’usufruttuario, a meno che non ricorre una delle cause di estinzione dell’usufrutto che vedremo qui di seguito.

Cause di estinzione dell’usufrutto

Oltre alla morte dell’usufruttuario o alla scadenza del termine, le principali cause di estinzione dell’usufrutto sono:

• la rinuncia da parte dell’usufruttuario;
• gli abusi dell’usufruttuario;
• la prescrizione per non uso dell’usufrutto.

Dunque, per togliere un usufrutto bisogna sperare che si realizzi una di queste ipotesi (se proprio non si vuol auspicare la morte altrui). Vediamole singolarmente.

La rinuncia all’usufrutto

Il modo più sicuro per togliere un usufrutto a una persona è trovare un accordo con questa, magari dietro pagamento di un corrispettivo. Difatti nulla toglie che il contratto venga risolto consensualmente dalle parti.

Qui veniamo alla prima ipotesi di revoca dell’usufrutto: la rinuncia spontanea da parte dello stesso usufruttuario. Quando un usufruttuario decide di non esercitare più il proprio diritto di usufrutto, è tenuto a comunicare la propria rinuncia al nudo proprietario attraverso un atto scritto, che deve poi essere trascritto nei registri immobiliari. Tale rinuncia non necessita dell’accettazione da parte del nudo proprietario per essere valida ed è considerata totale. Tuttavia, affinché essa acquisti efficacia e diventi irrevocabile, è necessario che il nudo proprietario ne venga a conoscenza.

Dal punto di vista fiscale, l’Agenzia delle Entrate tratta la rinuncia dell’usufrutto a favore dei nudi proprietari come soggetta all’imposta di donazione, oltre alle consuete imposte ipotecarie e catastali, come specificato nella Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate del 16 febbraio 2007, n. 25/E.

La questione ha trovato interpretazioni diverse anche in sede giurisprudenziale. La Suprema Corte, con sentenza del 10 gennaio 2013, n. 482, ha stabilito che la rinuncia, anche se effettuata per spirito di liberalità, non debba essere considerata una donazione. Questa posizione si contrappone a una decisione precedente della stessa Corte (sentenza del 30 dicembre 1997, n. 13117), che aveva qualificato la rinuncia come una donazione indiretta.

Comportamenti illegittimi dell’usufruttuario

Il nudo proprietario può revocare l’usufrutto se l’usufruttuario trasferisce l’immobile, lo deteriora, lo lascia andare in rovina per mancanza di manutenzione ordinaria, o se modifica la destinazione economica originaria del bene.

Oltre a questi casi, l’abuso di poteri non spettanti all’usufruttuario o la negligenza negli obblighi di custodia, gestione e manutenzione possono anche portare all’estinzione dell’usufrutto. Perché questi abusi siano considerati validi motivi di estinzione, devono essere ripetuti o causare un danno considerevole e difficilmente riparabile per il nudo proprietario. Quest’ultimo ha l’onere di dimostrare che le condizioni per l’estinzione esistevano al momento della presentazione della domanda, mentre l’usufruttuario può cercare di dimostrare che tali condizioni preesistevano alla costituzione dell’usufrutto.

Se il giudice ritiene che gli abusi siano particolarmente gravi, può dichiarare l’estinzione dell’usufrutto. Parallelamente, può essere avanzata una richiesta di risarcimento danni, che, se possibile, può essere richiesto in forma specifica, ovvero attraverso il ripristino delle condizioni originali del bene prima del suo abuso.

In situazioni di minore gravità, il giudice può optare per non dichiarare l’estinzione dell’usufrutto ma può adottare misure cautelari per proteggere preventivamente i diritti del nudo proprietario. Queste misure possono includere l’obbligo per l’usufruttuario di prestare una garanzia, concedere in locazione l’immobile a vantaggio del nudo proprietario, o la gestione dell’immobile da parte di un terzo a spese dell’usufruttuario. Inoltre, può essere disposto che il possesso dell’immobile sia assegnato al nudo proprietario con l’obbligo di corrispondere all’usufruttuario una somma determinata, specialmente in casi dove l’usufruttuario ha violato espliciti divieti di locazione a terzi stabiliti nell’atto costitutivo.

Prescrizione dell’usufrutto

L’ultimo modo per togliere l’usufrutto è invocare la prescrizione.

L’articolo 1014 n. 1 del codice civile disciplina la prescrizione per non uso dell’usufrutto per 20 anni di seguito. Tale norma stabilisce che l’usufrutto può estinguersi quando l’usufruttuario non esercita i poteri che il diritto gli conferisce per tale periodo di tempo.

Il mancato esercizio dell’usufrutto può derivare da diverse situazioni:

• volontà dell’usufruttuario: l’usufruttuario decide consapevolmente di non utilizzare i diritti connessi all’usufrutto;
• impedimenti esterni: il nudo proprietario o un terzo impediscono all’usufruttuario di prendere possesso del bene o di esercitarne i diritti;
• cause indipendenti dalla volontà dell’usufruttuario: altri motivi non imputabili direttamente all’usufruttuario che ostacolano l’esercizio dell’usufrutto.

Per interrompere il decorso della prescrizione ventennale, è sufficiente che l’usufruttuario compia un atto concreto che manifesti l’intenzione di esercitare i diritti di usufrutto. Un esempio può essere una lettera inviata agli occupanti dell’immobile in cui si richiede il pagamento di un corrispettivo per l’occupazione, come illustrato in una sentenza del Tribunale di Monza del 28 settembre 2006.

La cessione dell’usufrutto non interrompe la prescrizione. Pertanto, se il cessionario non utilizza o sfrutta il bene, il periodo di non utilizzo del precedente usufruttuario si somma a quello del cessionario, continuando così il conteggio per la prescrizione ventennale.