Cos’è la servitù apparente e come si fa a capire se un terreno ne è gravato. Un viottolo implica una servitù di passaggio?
Immagina di avere una proprietà. Per raggiungere la strada pubblica hai due alternative: una è percorrere un piccolo vialetto in terra battuta situato in un terreno privato; l’altra invece è fare un giro più lungo e scomodo. Hai sempre optato per la prima soluzione non avendo mai ricevuto alcuna contestazione da parte del vicino. Ora però questi ha venduto l’immobile e il nuovo titolare ti impedisce di passare. Dinanzi a tale opposizione, rivendichi il tuo diritto di transito, acquisito col tempo e dimostrabile proprio dal fatto che l’erba calpestata non è più rifiorita, lasciando una lunga scia sul percorso. Cosa prevede la legge? Un viale è una servitù di passaggio?
La risposta a questa interessante domanda è stata fornita dalla Cassazione con una sentenza che merita di essere spiegata (sent. n. 9450/2024 del 9.04.2024). Per comprendere meglio i principi enunciati dalla Corte dovremo però introdurre alcune nozioni di base. Vedremo cioè cos’è una servitù apparente e come verificare la presenza di una servitù su un immobile.
Cos’è una servitù di passaggio
Le servitù sono diritti reali di godimento che gravano su un fondo (fondo servente) a vantaggio di un altro fondo (fondo dominante).
La servitù di passaggio implica dà al titolare il diritto di transitare su un terreno altrui. Questo diritto può essere acquisito:
- in forza di un contratto;
- per usucapione, ossia con il transito per 20 anni ininterrotti;
- tramite successione;
- per destinazione del buon padre di famiglia (si pensi a un padre, proprietario di un ampio terreno, che lo divida tra i suoi tre figli, riconoscendo a quello cui è andata la porzione più distante dalla strada, di accedere sul terreno degli altri fratelli per raggiungere la via pubblica);
- tramite una sentenza: il giudice accerta che il fondo dominante è “intercluso”, ossia non può agevolmente sboccare sulla strada pubblica e pertanto gli riconosce il diritto ad attraversare il fondo del vicino (previo pagamento di una indennità).
Cos’è una servitù apparente?
Le servitù possono essere apparenti o non apparenti.
Una servitù è detta apparente quando esiste un segno visibile e permanente che ne attesta l’esistenza. Questo segno può essere un segno naturale o un’opera (ad esempio, una strada privata che attraversa il fondo servente).
La servitù non apparente, invece, non è caratterizzata da alcun segno visibile ed esteriore. La sua esistenza è desumibile solo dal titolo (ad esempio, un contratto o un testamento): titolo che – come vedremo a breve – deve essere trascritto nei Pubblici Registri Immobiliari.
Le caratteristiche della servitù apparente sono:
- l’esistenza della servitù apparente è conoscibile da chiunque, in quanto desumibile da un segno visibile;
- la servitù apparente può essere usucapita, ossia acquisita per usucapione, in vent’anni.
- la servitù apparente può esistere anche in mancanza di un titolo.
Come sapere se c’è una servitù?
Per scoprire se un terreno è gravato da una servitù di passaggio non apparente è necessario verificare nei Registri Immobiliari: essa infatti va infatti obbligatoriamente trascritta, in modo da poter essere conoscibile da chiunque (proprio perché non sussistono segni esteriori della sua presenza).
Invece, come anticipato, la servitù non apparente può essere desunta anche dalla presenza di un’opera.
Estinzione della servitù apparente
La servitù si estingue:
- per rinuncia: il proprietario del fondo dominante può rinunciare alla servitù apparente;
- per prescrizione ossia per non uso ventennale.
- per confusione: se il proprietario del fondo dominante diventa proprietario anche del fondo servente, la servitù si estingue;
- per perimento del fondo dominante o servente.
La presenza di un viale costituisce una servitù?
Secondo la Cassazione, l’esistenza di un semplice sentiero o viottolo su un terreno non equivale automaticamente al riconoscimento di una servitù di passaggio. Questo principio è stato ribadito dalla sentenza n. 9450 del 9 aprile 2024.
Nel caso di specie, due proprietarie avevano intentato una causa contro i loro vicini, rivendicando l’esistenza di un diritto di servitù di passaggio sul terreno dei convenuti, richiedendo anche la rimozione degli ostacoli che ne impedivano l’esercizio. Nonostante il tribunale di primo grado avesse riconosciuto tale diritto, confermato successivamente dalla corte d’appello, il caso è giunto alla Cassazione, dove la sentenza precedente è stata messa in discussione.
La Suprema Corte ha sottolineato che la mera presenza di un tracciato sul terreno non costituisce una prova dell’esistenza di una servitù di passaggio. È essenziale, infatti, identificare opere permanenti e visibili che dimostrino in modo inequivocabile l’intento di stabilire un diritto di passaggio. Tali opere devono essere chiaramente destinate a tale uso, rivelando che il transito non avviene su base temporanea o occasionale.
Dunque l’esistenza di una strada interpoderale non può essere ritenuta sufficiente per giustificare il diritto di passaggio. Nel caso di specie, la Corte ha evidenziato l’assenza di opere visibili e permanenti a servizio della servitù sul terreno su cui si pretendeva il diritto di passaggio, negando quindi l’esistenza di tale diritto.
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