Quando l’agente immobiliare può pretendere il compenso dal cliente

L’acquisto della casa, soprattutto della prima casa, è senz’altro un atto di estrema importanza. La delicatezza della pratica richiede di affidarsi a professionisti e non a gente di poca esperienza. Ma l’agente immobiliare ha sempre diritto alla provvigione? E’ una domanda ricorrente innanzitutto nei casi, e non sono pochi, nei quali la casa non è stata comprata e nonostante questo l’agente pretenda ugualmente il suo compenso. Non avere conoscenza delle norme aggrava i problemi e rende quasi inevitabile il ricorso alla carta bollata e quindi agli avvocati. Nell’articolo che segue cercheremo di far luce su questi fondamentali aspetti del rapporto di agenzia. Illustreremo prima di tutto i presupposti indispensabili affinché esista il diritto alla provvigione da parte dell’agente immobiliare. La provvigione è usualmente fissata in una percentuale rispetto al prezzo della vendita che le parti hanno concordato tra loro. Quello che invece non risulta mai dal mandato di agenzia e che è ignoto a quasi tutti sono i requisiti che devono sussistere per far sorgere il diritto dell’agente immobiliare ad incassare la provvigione stabilita. Basta la firma dell’acquirente sulla proposta d’acquisto affinché l’agente reclami il suo compenso oppure occorre qualcos’altro? E se serve qualcos’altro, di cosa si tratta nello specifico? A seguire le risposte a questi interrogativi.

Il mandato all’agente immobiliare va dato con atto scritto?

Se l’incarico che hai dato all’agente immobiliare è stato solo verbale, poi dovrai riconoscergli la provvigione pattuita?

Oppure l’agente non ha diritto ad alcun compenso in assenza di incarico scritto?

La domanda è importante perché il primo requisito necessario perché possa essere riconosciuta all’agente immobiliare la provvigione è che esista effettivamente un rapporto contrattuale.

Ed è quindi fondamentale capire se basta o meno un’intesa solamente verbale perché l’agente possa poi volere la sua provvigione.

Per la giurisprudenza il rapporto contrattuale con l’agente:

• esiste anche se non c’è un accordo preventivo perché basta che tu abbia accettato e ratificato l’attività che ha svolto in tuo favore e tu ne abbia tratto vantaggio [1].

Perciò in sintesi:

• l’esistenza di un rapporto contrattuale costituisce il primo requisito indispensabile per far nascere il diritto dell’agente alla provvigione;
• ed il rapporto contrattuale c’è anche se manca un mandato scritto perché è sufficiente un’intesa verbale (la classica stretta di mano) oppure che i potenziali venditore e acquirente abbiano accettato, per iscritto o verbalmente, l’attività che l’agente ha precedentemente svolto per loro.

L’agente potrà pretendere il compenso se c’è un rapporto contrattuale, anche non scritto, con i clienti

Il contratto di agenzia può anche essere verbale

Servono altri requisiti per aver diritto alla provvigione?

Quali altri requisiti occorrono affinché l’agente immobiliare possa pretendere la provvigione dai propri clienti?

La legge a questo fine chiede [2]:

• che sia stato concluso un affare;
• che l’affare risulti concluso per effetto dell’attività svolta dall’agente.

Quando l’affare si può considerare concluso?

Per la giurisprudenza [3] l’affare può dirsi concluso quando il potenziale venditore e acquirente firmano un contratto preliminare.

Non basta invece la sottoscrizione da parte dell’acquirente di una proposta d’acquisto (altrimenti detta opzione o preliminare del preliminare) anche nel caso in cui sia stata accettata dal venditore.

L’agente immobiliare non ha perciò il diritto alla provvigione quando risulta firmata soltanto una proposta irrevocabile di acquisto.

Il terzo ed ultimo requisito indispensabile per far sorgere il diritto alla provvigione è la concreta attività dell’agente che ha messo in relazione venditore e acquirente in modo da agevolare la conclusione del contratto [4].

La provvigione scatta se viene sottoscritto il preliminare