È valida la delibera con cui l’assemblea proibisce l’ingresso nell’edificio alle persone esterne alla compagine?

Il condominio è quell’edificio in cui vivono più persone all’interno dei propri appartamenti, condividendo alcune parti comuni indispensabili per il fabbricato, come ad esempio le scale, l’atrio e il tetto. Questa particolare forma di comunione dei beni consente a tutti i proprietari di godere delle parti comuni senza dover chiedere il permesso agli altri contitolari. Ciò significa che ognuno di essi può accedere al lastrico, usare l’ascensore, entrare e uscire dall’edificio a qualsiasi ora del giorno e della notte, ecc.

Proprio in ragione di tali caratteristiche, spesso si ritiene – erroneamente – che il condominio sia un luogo pubblico a cui tutti possono accedere, anche le persone che sono totalmente estranee alla compagine. È in questo contesto che si pone il seguente quesito: è legale il divieto di accesso ai non residenti in condominio?

In buona sostanza, si tratta di capire se i condòmini, a maggioranza, possono stabilire che l’ingresso nell’edificio sia riservato solamente ai proprietari e agli inquilini che vi abitano regolarmene. Approfondiamo la questione.

Chi può entrare in condominio?

Il condominio è un edificio privato; in quanto tale, può accedervi solo chi è autorizzato dai proprietari, cioè dai condòmini o dalle altre persone (inquilini, comodatari, ecc.) che possono legalmente disporre delle unità immobiliari site all’interno.

Tanto vale anche nell’ipotesi in cui il portone d’ingresso sia aperto; d’altronde, non è lecito entrare in casa di altri solo perché la porta non sia chiusa.

Insomma: chiunque può entrare in condominio, purché invitato/autorizzato.

Tanto è confermato dalla giurisprudenza [1], secondo cui chi entra in condominio senza averne il diritto commette il reato di violazione di domicilio.

Il condominio è un luogo aperto al pubblico?

Per essere ancora più precisi, il condominio è un luogo aperto al pubblico, cioè un posto privato a cui si può accedere solo a determinate condizioni.

In questo senso anche la Corte di Cassazione [2], per la quale le parti condominiali sono equiparabili a luoghi aperti al pubblico, in quanto ad essi può accedere un numero indefinito di persone.

Il luogo aperto al pubblico, però, resta comunque privato, con la conseguenza che l’accesso è subordinato al ricorrere delle condizioni stabilite dal proprietario.

Nel caso del condominio, l’ingresso è subordinato all’invito da parte di uno dei condòmini o, comunque, dalla necessità di recarsi presso una delle unità immobiliari site al suo interno (ad esempio, per raggiungere il familiare malato oppure il medico che fa studio).

Condominio: è legale il divieto di accesso agli estranei?

Alla luce di quanto detto sinora possiamo affermare che il divieto di accesso agli estranei è già insito nella natura stessa del condominio: poiché non si tratta di posto pubblico ma di luogo privato a cui si può accedere solo su invito o per giustificato motivo (ad esempio, per raggiungere l’esercizio commerciale che si trova all’interno), il divieto di accesso è “implicito”.

Insomma: è come se si volesse affiggere, all’esterno di un’abitazione privata, un cartello con la scritta “Vietato l’accesso ai non residenti”; si tratterebbe di una specificazione del tutto superflua.

Divieto di accesso ai non residenti: quale maggioranza?

In ogni caso, l’assemblea potrebbe manifestare l’esigenza di esprimere in maniera inequivocabile tale proibizione: potrebbe quindi adottare una delibera o inserire all’interno del regolamento una clausola in cui sia espressamente stabilito che è vietato l’accesso agli estranei.

Si pone ora il problema di capire quale maggioranza occorra affinché tale divieto possa essere validamente sancito con una decisione.

A sommesso parere di chi scrive, trattandosi di un divieto tutto sommato superfluo in quanto insito nella natura stessa dell’edificio condominiale (che, come ricordato, è privato), sarebbe sufficiente, in seconda convocazione, il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.

Tuttavia, se dovessimo adottare lo stesso criterio utilizzato per sancire il divieto di parcheggio agli estranei, allora dovremmo concludere affermando che la deliberazione che vieta l’accesso ai non residenti è valida solamente se adottata dalla maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio condominiale (cioè, 500 millesimi).

Ciò, a prescindere dal fatto che la proibizione sia inserita all’interno del regolamento condominiale oppure rimanga una singola deliberazione.