B&B condominiale: il regolamento può impedire l’esercizio dell’attività di affittacamere? Quale maggioranza occorre per approvare il divieto?

Aprire una propria attività in condominio non è cosa semplice: ci sono delle regole da rispettare e non è possibile arrecare molestia ai vicini. Questo non significa, però, che a chi vive in condominio sia preclusa ogni forma di attività commerciale. Lo dimostra il caso del bed and breakfast: nonostante molti credano che non si possa affittare il proprio locale a terze persone, in realtà il regolamento condominiale può ben poco se non ha previsto uno specifico e puntuale divieto. È legale il divieto di bed and breakfast in condominio?

Come accade molto spesso nel mondo del diritto, la risposta è: dipende. In teoria, è possibile vietare del tutto un’attività commerciale all’interno del condominio, ma solamente a determinate condizioni. Tutto ruota intorno alle previsioni del regolamento. Bisogna tener conto che il bed and breakfast normalmente non muta la destinazione d’uso dell’immobile, il quale resta comunque a scopo abitativo. Se l’argomento ti interessa, prosegui nella lettura: vedremo se è possibile porre un divieto assoluto di aprire un B&B in condominio e cosa ne pensa la giurisprudenza più recente.

Cos’è un B&B?

I bed and breakfast (in forma abbreviata, B&B) sono la più economica e diffusa alternativa ai classici (e costosi) alberghi.

Il bed and breakfast è una struttura ricettiva di tipo familiare, in quanto l’immobile che ospita i clienti è spesso abitato dagli stessi proprietari. Insomma, grazie al B&B si finisce per dormire tutti sotto lo stesso tetto, ovviamente con camere da letto separate. Inoltre, nel servizio è sempre inclusa la prima colazione, da consumarsi nella propria camera in affitto oppure in una sala comune (la cucina, ad esempio).

Secondo la legge, i bed and breakfast sono strutture ricettive a conduzione ed organizzazione familiare, gestite da privati, che forniscono alloggio e prima colazione utilizzando parti della stessa unità immobiliare purché funzionalmente collegate e con spazi familiari condivisi [1].

B&B condominiale: è legale?

La legge non vieta di poter aprire un bed and breakfast all’interno del proprio appartamento condominiale. Possiamo quindi trarre la prima conclusione: non esiste una norma di legge che pone un divieto di B&B in condominio. Questa libertà, tuttavia, potrebbe essere limitata dal regolamento condominiale, il quale potrebbe prevedere un divieto in tal senso.

Il regolamento del condominio può porre un divieto assoluto di bed and breakfast? Se sì, con quali maggioranze deve essere approvata questa clausola? Troverai le risposte che cerchi nel prossimo paragrafo.

Regolamento condominiale: può vietare un B&B?

Il regolamento di condominio può vietare ai proprietari di aprire un bed and breakfast all’interno della propria abitazione, purché la clausola sia approvata all’unanimità da tutti i condòmini.

Sul tenore della clausola, però, non c’è concordanza di vedute. Secondo un orientamento avallato dalla più recente giurisprudenza di merito [2], il B&B in condominio è vietato solamente se la clausola apposita è votata all’unanimità e contiene un divieto specifico. L’unanimità si può raggiungere anche con un regolamento redatto dall’originario costruttore dell’edificio e da questi allegato ai singoli atti di compravendita.

La limitazione però, per essere opponibile a terzi (ossia ai successivi condomini) deve essere:

• annotata nei pubblici registri immobiliari;
• oppure richiamata o trascritta negli atti di trasferimento dell’immobile (in alternativa è possibile allegare l’intero regolamento).

Il bed & breakfast in condominio è lecito perché l’attività è molto simile all’affittacamere e non costituisce un mutamento di destinazione d’uso dell’immobile.

Nel caso affrontato dal Tribunale di Brescia con la sentenza sopra richiamata, la coppia di proprietari esclusivi dei locali è riuscita a far annullare le delibere del condominio che impedivano l’apertura della struttura ricettiva nel fabbricato.

Il giudice osserva che la destinazione di un’unità abitativa ad affittacamere non risulta vietata a priori. Il b&b, peraltro, ha un carattere parafamiliare, pur se gestito da un’impresa commerciale con tanto di partita Iva e iscrizione alla camera di commercio: non può dunque essere considerata un limite la clausola che proibisce qualsiasi attività commerciale nello stabile.

Il b&b, infatti, somiglia molto più a un normale affitto breve che a un albergo, tanto che l’immobile può rimanere accatastato come civile abitazione. E visto che il primo non è soggetto a limitazioni, non deve esserlo anche il bed and breakfast.

Insomma: solo un divieto espresso e categorico nel regolamento può rendere illegittima l’apertura dell’attività di B&B nell’edificio.

La Corte di Cassazione, però, la pensa diversamente: l’attività di affittacamere deve essere assimilata a quella imprenditoriale alberghiera, in quanto tale attività, pur differenziandosi per le sue modeste dimensioni, presenta natura analoga, comportando, non diversamente da un albergo, un’attività imprenditoriale, un’azienda ed il contatto diretto con il pubblico [3].

Secondo la Cassazione, l’attività di B&B è vietata per il suo caratterizzarsi come attività commerciale, assimilabile a quella alberghiera, esplicantesi a scopo di lucro mediante la prestazione sul mercato di alloggio dietro corrispettivo per periodi più o meno brevi.

Di conseguenza, secondo la Suprema Corte, se il regolamento condominiale vieta le attività commerciali, il bed and breakfast deve ritenersi illegittimo.

Le normative condominiali e le restrizioni d’uso

I regolamenti condominiali di tipo “contrattuale” (ossia approvati all’unanimità o allegati agli atti di compravendita) possono includere clausole che limitano l’utilizzo delle unità immobiliari per attività come pensioni, alberghi, affittacamere e B&B. Tali restrizioni, che influiscono sui diritti individuali dei proprietari, sono considerate servitù atipiche e richiedono una registrazione formale. Secondo la Corte di Cassazione (sentenza n. 21024/2016), è necessario trascrivere queste limitazioni nell’atto immobiliare, come previsto dagli articoli 2659 e 2665 del Codice Civile.

In casi specifici, come affermato dal Tribunale di Milano nella sentenza n. 1030/2024, se un B&B non fornisce servizi aggiuntivi tipici dell’ospitalità e si limita a offrire alloggio, potrebbe non violare le clausole contrattuali che vietano l’uso dell’immobile come abitazione.

Molti regolamenti condominiali, redatti prima della diffusione dei B&B, contengono divieti relativi all’affitto di camere o alla gestione di pensioni e affittacamere. Queste clausole sono spesso accompagnate da disposizioni più ampie che proibiscono usi dell’immobile che possano compromettere la tranquillità, l’igiene, la sicurezza o la reputazione del condominio.

La giurisprudenza risulta variegata riguardo all’applicabilità di tali divieti ai B&B. Alcune sentenze (Tribunale di Torino, 3 ottobre 2009; Cassazione n. 26087/2010; Tribunale di Milano n. 7128/2021) supportano l’estensione dei divieti, mentre altre (Tribunale di Roma n. 727/2017; Corte d’Appello di Milano n. 93/2021; Cassazione n. 109/2016) si esprimono in senso contrario.

Azioni legali in caso di danno

I proprietari che ritengono di subire danni dall’attività di un B&B nel condominio possono avvalersi delle clausole che vietano attività contrarie alla tranquillità condominiale. Questo è particolarmente rilevante quando i gestori del B&B non controllano adeguatamente il comportamento degli ospiti o compromettono la sicurezza condominiale.

Regolamento: come si vieta il B&B?

In sintesi, perché un regolamento condominiale possa vietare l’apertura di un bed and breakfast occorre che:

• la clausola sia adottata all’unanimità (in pratica, deve trattarsi di regolamento contrattuale);
• secondo una parte della giurisprudenza, il divieto sia espresso, non riferito genericamente a un’attività commerciale. Ad esempio, se il regolamento contrattuale vieta l’apertura di una struttura alberghiera, tale previsione non sarebbe ostativa dell’apertura di un bed and breakfast, in quanto questa particolare attività è differente da quella alberghiera;
• secondo altra parte della giurisprudenza, vi sia un divieto generico di attività commerciale. Tanto basterebbe a impedire l’apertura di un B&B in condominio.