Quali sono i vizi che giustificano l’impugnazione della delibera: i casi di nullità e annullabilità.

Impugnare una delibera dell’assemblea non è un gioco facile. Devono infatti sussistere violazioni di legge o del regolamento e un interesse ad agire tale da giustificare l’azione giudiziaria. Non si può quindi contestare una votazione solo perché non si è d’accordo con gli altri condomini o perché si ritiene che una spesa sia troppo onerosa. Del resto il giudice non potrebbe mai entrare nel merito della decisione assembleare potendo solo rilevare vizi di forma. Vediamo allora come invalidare una delibera condominiale, tenendo conto di quelle che sono le principali cause di nullità o annullabilità della delibera stessa. Ma procediamo con ordine.

Differenza tra nullità e annullabilità della delibera condominiale

Prima di vedere quali motivi possono invalidare la delibera è bene fare una importante distinzione che ci servirà nel corso di questa trattazione. La giurisprudenza classifica i vizi delle delibere in due categorie:

• vizi di nullità: sono quelli più gravi. Proprio per ciò possono essere fatti valere in qualsiasi momento, senza termini di decadenza;
• vizi di annullabilità: sono quelli meno gravi e costituiscono la regola. Possono essere fatti valere solo entro 30 giorni.

In linea generale, i vizi di nullità si verificano quando l’assemblea è priva degli elementi essenziali (ad esempio non sono stati inviati gli avvisi di convocazione), con oggetto impossibile o illecito, che limitano i diritti dei condomini sui beni comuni o sui servizi condominiali o sulle proprietà individuali (ossia sull’uso degli appartamenti che ogni proprietario può farne).

Viceversa sono annullabili le delibere che presentano vizi nella fase di convocazione (ad esempio la votazione su un punto non inserito all’ordine del giorno), nel conteggio del quorum costitutivo o deliberativo, che violano le prescrizioni del regolamento, che esonerano un condomino dal pagamento delle spese e così via.

Per maggiori informazioni puoi leggere: Condominio: differenza tra delibere nulle e annullabili.

Quando è possibile invalidare una delibera del condominio?

In generale, i vizi che consentono di ricorrere al giudice contro le delibere condominiali sono quelli che riguardano la violazione di norme di legge o del regolamento condominiale.

In secondo luogo, è necessario che il ricorrente dimostri di avere un interesse concreto e attuale ad agire: non sono ammesse azioni di “puro principio” se, all’esito del giudizio, il ricorrente non consegue un congruo vantaggio, non necessariamente di natura economica. Ad esempio, verrebbe rigettato il ricorso contro una delibera per conseguire un risparmio di soli 10 euro. Non importa se il vizio sia evidente.

L’azione può essere esercitata solo da chi:

• era assente alla riunione;
• ha votato contro la delibera;
• si è astenuto dal voto.

Chi invece ha espresso voto favorevole non può, in un momento successivo, impugnare la delibera.

In ultimo, come anticipato, è necessario agire, di regola, entro 30 giorni (salvo i casi eccezionali di vizi di nullità). Tale termine decorre:

• per gli assenti all’assemblea: dalla data di comunicazione del verbale;
• per i presenti dissenzienti o astenuti: dalla data dell’assemblea.

Quali vizi possono invalidare un’assemblea di condominio?

È difficile individuare tutte le possibili ipotesi che possono, nella prassi, invalidare una delibera, ma cercheremo di ricordare le principali cause, quelle cioè che generano maggiore contenzioso:

• omesso invio dell’avviso di convocazione ad un condomino o convocazione tardiva (ossia con meno di cinque giorni rispetto alla data della prima convocazione): il vizio può essere sollevato solo dall’interessato;
• convocazione in luogo non idoneo: l’assemblea deve tenersi in un luogo accessibile e facilmente raggiungibile da tutti i condomini;
• omessa verbalizzazione, in seconda convocazione, del fatto che la prima era andata deserta;
• eccesso di deleghe allo stesso soggetto: se i condomini sono più di 20, un singolo delegato non può rappresentare più di un quinto sia del totale dei condomini che dei millesimi dell’edificio;
• mancanza della verbalizzazione delle delibere;
• votazione su un punto non inserito all’ordine del giorno o indicato in modo generico;
• violazione del quorum costitutivo che, lo ricordiamo, è diverso a seconda che si tratti di prima o seconda convocazione;
• violazione delle regole sulle maggioranze nelle votazioni (quorum deliberativo). Ricordiamo a riguardo che è sempre necessaria l’unanimitàquando si tratta di cedere beni condominiali o limitare i diritti di uso dei condomini sugli stessi; decidere lavori che alterano il decoro architettonico del fabbricato; modificare i criteri di riparto delle spese in modo diverso dai millesimi; esonerare uno o più condomini dal pagamento delle spese o ridurre la loro quota; deliberare lavori all’interno delle proprietà private o sui balconi (salvo si tratti degli elementi architettonici e decorativi che sono invece di proprietà comune);
• mancata indicazione, nel verbale, dei condomini votanti a favore e/o contro: l’importante è poter ricostruire la corretta formazione della maggioranza per valutare la regolarità della delibera;
• delibera contraria alla legge: le delibere adottate dall’assemblea non possono violare le norme di legge. Ad esempio, una delibera che stabilisce la ripartizione delle spese condominiali in modo iniquo è nulla;
• delibera contraria al regolamento condominiale: il regolamento può prevedere delle modalità di svolgimento delle assemblee che vanno rispettate. Ad esempio, una delibera che vieta ai condomini di tenere animali domestici in casa è nulla se il regolamento condominiale non prevede tale divieto;
• delibera che lede i diritti di un condomino. Ad esempio, una delibera che vieta a un condomino di installare un impianto fotovoltaico o di distaccarsi dall’impianto di riscaldamento centralizzato, senza che ciò provochi squilibri o danni agli altri condomini, è annullabile;
• delibera adottata in stato di conflitto di interessi. Ciò però richiede non solo il fatto che il condomino votante sia portatore di un proprio personale interesse ma che la realizzazione di questo si risolva in un danno per il condominio. Ad esempio, un condomino che è proprietario di un’impresa edile può votare su una delibera relativa all’appalto di lavori di ristrutturazione dell’edificio perché questi si limita a fornire un preventivo che potrebbe essere conveniente per il condominio.