Come si ripartiscono i costi dell’ingresso all’edificio in base alla natura del condominio: verticale, orizzontale, parziale e complesso.

Solitamente i condòmini devono dividersi le spese che occorrono per la conservazione e la manutenzione delle parti comuni, contribuendo ciascuno in ragione dei millesimi di cui è titolare. Questa regola, però, non vale sempre: secondo la legge, chi si serve maggiormente di un bene deve pagare più degli altri; inoltre, chi non può affatto giovarsi di una certa parte non è tenuto a contribuire neppure in parte. Quale norma si applica nel caso dell’ingresso dell’edificio? In altre parole, chi paga le spese del portone condominiale?

Come vedremo, bisogna distinguere a seconda dei casi, sebbene un principio generale di suddivisione dei costi possa sicuramente essere individuato con facilità. Esaminiamo tutte le ipotesi, a partire dal classico condominio verticale per finire con quello complesso.

Ingresso condominiale unico: chi paga le spese?

Cominciamo dall’ipotesi più semplice e comune: quella in cui l’edificio condominiale abbia un unico ingresso che tutti devono utilizzare per accedere ai singoli appartamenti.

In questo caso non ci sono dubbi: le spese necessarie per la conservazione e manutenzione del portone condominiale sono a carico di tutti i condòmini, ciascuno in proporzione al valore della sua proprietà, solitamente espressa in millesimi.

Ciò significa che se la porta d’ingresso del fabbricato si rompe, subisce un guasto, deve essere riparata oppure sostituita del tutto, le spese dovranno essere divise tra tutti i proprietari, senza che alcuno di loro possa tirarsi indietro: poiché tutti accedono dallo stesso portone, ognuno dovrà contribuire, senza distinzione tra chi abita al pianterreno e chi all’ultimo piano.

Ovviamente quanto appena detto vale non solo per il portone in sé per sé ma anche per l’androne in generale, cioè per quella parte che introduce i condòmini all’interno dell’edificio.

Ingressi condominiali separati: chi paga le spese?

Diverso è il caso di edificio condominiale dotato di molteplici ingressi, ad esempio uno frontale e uno sul retro. In questa ipotesi bisogna fare una distinzione:

• se i portoni servono per accedere all’unico fabbricato in cui vivono tutti, allora ciascun condomino dovrà contribuire alle spese, esattamente come visto nel paragrafo precedente. Infatti, ognuno di essi è libero di servirsene a proprio piacimento;
• se invece i portoni servono per fare ingresso in scale separate le une dalle altre, allora ciascun gruppo di condòmini dovrà pagare le spese relative al proprio portone. È il caso del condominio parziale composto da più verticali, ognuna di esse dotata di un proprio ingresso indipendente. In questa ipotesi i condòmini di ciascuna verticale dovranno pagarsi il proprio portone.

Secondo il Codice civile [2], infatti, qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità.

Chi paga il portone d’ingresso nei condomini orizzontali?

Il condominio si definisce orizzontale quando le unità immobiliari, indipendenti e separate tra loro, sono poste l’una di fianco all’altra, esattamente come avviene nell’ipotesi di villette a schiera.

In questo caso ogni abitazione ha la propria porta d’ingresso, per cui ciascun proprietario paga per sé.

Le cose cambiano se, come in genere accade, esiste un unico ingresso per accedere al condominio orizzontale, cioè all’area residenziale in cui si trovano le abitazioni.

In questa ipotesi, tutti i proprietari devono dividersi le spese di riparazione, conservazione e manutenzione dell’ingresso comune (ad esempio, del cancello da cui bisogna necessariamente transitare per raggiungere la propria abitazione).

Supercondominio: chi paga le spese del portone?

Resta da prendere in considerazione l’ultima ipotesi, quella cioè del cosiddetto supercondominio (o condominio complesso), che ricorre ogni volta che due o più edifici condividono alcune parti, come ad esempio il cortile attraverso cui è possibile raggiungere androni differenti.

Orbene, è chiaro che in questa circostanza ogni edificio paga le spese del proprio portone, in quanto trattasi di fabbricati separati gli uni dagli altri.

Chi non paga le spese del portone condominiale?

A prescindere dal tipo di condominio (verticale, orizzontale, parziale o complesso), non è tenuto a pagare le spese del portone condominiale il soggetto che non se ne serve perché per accedere alla sua proprietà non occorre passare per di là.

È il caso del condomino che possiede solo una cantina interrata raggiungibile esclusivamente dall’esterno (ad esempio, da una rampa), oppure un box auto del tutto separato dal resto dell’edificio.

In casi del genere, poiché il condomino non si serve del portone d’ingresso, il quale non consente l’accesso alla sua unità immobiliare, non sarà tenuto a contribuire alle spese di manutenzione dello stesso.

Portone condominio: quando paga il singolo proprietario?

C’è poi un caso in cui le spese di riparazione del portone condominiale sono a carico di una sola persona: quando è stata quest’ultima la causa del guasto.

Si pensi al condomino che, forzando la serratura dell’ingresso, ne provochi la rottura. In un’ipotesi del genere le spese necessarie alla riparazione graveranno solamente sul responsabile del guasto.