1

Si può chiedere pagamento affitto dopo anni? 

C’è un termine oltre il quale il locatore non può più domandare i canoni all’inquilino? In quali casi la richiesta tardiva può essere respinta?

Sei in affitto da parecchio tempo, ma il proprietario è un amico e finora non ti ha mai chiesto di pagargli il canone. Poi, qualcosa nei vostri rapporti si rompe e un giorno, improvvisamente, ti intima di versargli tutte le somme arretrate, e di farlo in un’unica soluzione. Così ti domandi: si può chiedere il pagamento di affitto dopo anni? 

Probabilmente, sai che anche in materia di locazione esiste la prescrizione: è di cinque anni rispetto ad ogni scadenza pattuita nel contratto, che potrebbe prevedere un pagamento mensile, semestrale o annuale (così la decorrenza iniziale del termine è diversa). Dunque, oltre questi termini, il credito non può essere più riscosso, anche se dovrai essere tu a far valere l’intervenuta prescrizione, che non opera automaticamente, ma deve essere eccepita da chi la invoca. 

Oltre a questa consueta e basilare regola, ne esiste un’altra, molto importante, che ti aiuterà a capire se e quando si può chiedere il pagamento dell’affitto dopo anni: si chiama «abuso del diritto» ed è una figura di creazione giurisprudenziale. Serve ad adattare determinate regole quando divengono troppo rigide ed onerose per il debitore.

Ad esempio, una recente sentenza della Cassazione [1] ha stabilito che non si può pretendere di riscuotere il canone non richiesto per lungo tempo, quando questo comportamento ha ingenerato nell’inquilino un ragionevole affidamento sulla remissione del debito e, dunque, sulla concessione di poter abitare gratis nella casa. Proseguendo nella lettura ti renderai conto che questo principio non è strano, ma si basa su alcune colonne portanti del nostro ordinamento giuridico: esistono degli elementari doveri di correttezza, buona fede e solidarietà (questi ultimi particolarmente accentuati dopo l’emergenza Covid) che anche i creditori sono tenuti a rispettare. 

La prescrizione dei canoni di locazione

Il termine di prescrizione dei canoni di locazione è quello stabilito per tutte le obbligazioni derivanti da contratti ad esecuzione prolungata e da adempiersi a cadenze periodiche: cinque anni dal momento della loro insorgenza. La legge [2] dispone che: «Si prescrivono in cinque anni le pigioni delle case, i fitti dei beni rustici e ogni altro corrispettivo di locazioni».

Quindi, il locatore non deve attendere la scadenza finale del contratto per chiedere il pagamento dei canoni maturati: potrà, e dovrà, agire anche mentre il contratto di locazione è in corso, per non perdere il diritto a recuperare il proprio credito per la prescrizione ormai decorsa. Come abbiamo visto, il quinquennio decorre da ogni scadenza pattuita per il relativo versamento: ad esempio, se è previsto un canone mensile anticipato, la mensilità di gennaio 2021, se è stabilito che debba essere corrisposta entro il giorno 1 del mese, si prescriverà il 31 dicembre del 2025.

Il decorso della prescrizione, però, può essere interrotto da qualsiasi atto con cui il creditore intende avvalersi del suo diritto: così basterà una lettera di diffida, inviata mediante raccomandata con avviso di ricevimento e con la quale si intima il pagamento dei canoni scaduti, per far ripartire il termine di cinque anni da capo.

Lo sfratto, invece, non soggiace ad alcun termine di prescrizione ed è pertanto possibile intimarlo in qualsiasi momento. Se a seguito della convalida di sfratto il proprietario dell’immobile ottiene anche un decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni scaduti e a scadere fino alla data del rilascio, la prescrizione è di dieci anni, perché il titolo non è più il contratto di locazione ma l’ordine del giudice.

Richiesta tardiva di pagamento dell’affitto: è valida?

Di regola, il locatore può esercitare validamente la sua azione di recupero dei canoni non riscossi entro i termini di prescrizione che abbiamo appena esaminato. Ma la costante omissione di pagamento del canone può collegarsi, in determinati casi, alla perdurante mancata richiesta del loro versamento da parte del locatore. Che succede se, ad un certo punto, costui si risveglia e chiede il pagamento integrale dell’ammontare arretrato e scaduto? Può farlo? 

Secondo la Corte di Cassazione, che si è espressa sul tema nella pronuncia cui accennavamo all’inizio [1], questo comportamento non è corretto: la «protratta inerzia del creditore» si ripercuote negativamente sulla possibilità di riscuotere il suo credito, quando «ha ingenerato un corretto affidamento nel debitore di non dovere alcunché». In sostanza, in tale situazione, l’inquilino poteva legittimamente credere che quei vecchi canoni dovuti gli erano stati, ormai, “abbuonati”. Così, una improvvisa e «repentina richiesta di adempimento» si rivela inaspettata e viola il legittimo affidamento del debitore escusso, che ormai confidava nella rinuncia del creditore ad esercitare il suo diritto.

Quando il locatore non può esigere i canoni scaduti?

Questo principio, ovviamente, non opera sempre e in maniera indiscriminata, ma solo nei particolari casi in cui la tolleranza del locatore e la sua inerzia nel cercare di riscuotere i canoni risultino fondate sui pregressi rapporti, tali da aver fatto confidare l’inquilino sulla gratuità della locazione concessa, al di là di quanto convenuto nel contratto inizialmente stipulato; altrimenti, la tolleranza del creditore non giustifica mai l’inadempimento della controparte.

Il caso deciso dalla Suprema Corte riguardava una particolare vicenda di un figlio inquilino di un appartamento di proprietà della società appartenente al padre; poi, l’uomo si era separato e la casa era stata assegnata alla moglie. A quel punto, la società aveva iniziato ad esigere tutti i canoni di locazione arretrati, che non erano mai stati chiesti nei precedenti sette anni. Il giovane ha reagito contro tale improvvisa, tardiva e immotivata richiesta, che lo avrebbe messo in serie difficoltà economiche, e gli Ermellini hanno accolto il suo ricorso: di conseguenza, ha dovuto pagare soltanto i canoni successivi all’intimazione di sfratto, beneficiando anche di una consistente riduzione per i periodi di emergenza Covid.

Si tratta, dunque, di un caso peculiare, in cui i giudici di piazza Cavour hanno potuto, in via eccezionale, ravvisare un «esercizio abusivo del diritto» da parte del locatore, che aveva il dovere di comportarsi secondo correttezza e buona fede durante la fase di esecuzione del contratto e senza violare l’obbligo di solidarietà che impone al creditore di salvaguardare, ove possibile, anche gli interessi del debitore.

Per ulteriori informazioni leggi anche gli articoli “Che fare se l’inquilino paga l’affitto in ritardo?” e “Che succede se il creditore non chiede mai il pagamento?“.

The post Si può chiedere pagamento affitto dopo anni?  first appeared on La Legge per tutti.




Come togliersi i debiti senza pagare tutti i creditori 

Le possibilità di esdebitazione che consentono ad imprenditori falliti e consumatori sovraindebitati la cancellazione o la riduzione delle somme dovute.

Rate di mutuo non pagate, quote di condominio arretrate, prestiti o finanziamenti non restituiti ed anche varie cartelle esattoriali: quando la massa dei debiti accumulati supera la soglia critica, e i creditori si presentano tutti insieme minacciando azioni esecutive per recuperare le somme dovute, la situazione diventa estremamente difficile. Ma non c’è bisogno di puntarsi una pistola alla testa: la legge aiuta a capire come togliersi i debiti senza pagare tutti i creditori 

Ci sono due strade percorribili: una è l’esdebitazione post-fallimentare, riservata agli imprenditori; l’altra è il ricorso a uno degli strumenti previsti dalla legge sul sovraindebitamento, chiamata anche “salva suicidi”. Questa normativa di recente è stata potenziata per venire incontro ai debitori in difficoltà, purché vengano riconosciuti dal giudice «incolpevoli» e «meritevoli» di ottenere questa speciale grazia. 

Vediamo, quindi, come togliersi i debiti senza pagare tutti i creditori quando si verificano situazioni non risolvibili con i metodi ordinari, cioè pagare oppure farsi esecutare l’intero patrimonio con pignoramenti e vendite forzate. Tutte le procedure che ti indicheremo sono giudiziarie e richiedono sempre un accertamento della consistenza dei debiti, dei motivi per i quali sono sorti e della possibilità effettiva di rimborsarli, anche solo in minima parte, in base alle concrete capacità economiche del debitore.

L’esdebitazione del fallito 

Con il sistema di esdebitazione del fallito è possibile liberarsi dai debiti pregressi anche se alcuni creditori non hanno ricevuto nulla. L’esdebitazione è un istituto previsto dalla legge [1] per eliminare definitivamente i debiti pregressi e così consentire al fallito di avviare una nuova attività, senza dover rimanere penalizzato a vita dalle conseguenze negative del crac della sua impresa. 

Il fallito può presentare domanda di esdebitazione al tribunale competente anche quando vi sono dei creditori rimasti insoddisfatti, a condizione che sia giudicato «meritevole» di ottenere la liberazione dai debiti. La meritevolezza richiede che il fallito: 

  • abbia cooperato con gli organi della procedura fallimentare, fornendo tutte le informazioni e la documentazione utile all’accertamento del passivo; 
  • abbia consegnato al curatore tutta la corrispondenza commerciale (compresa quella elettronica, come e-mail e Pec); 
  • non abbia beneficiato di altra esdebitazione nei dieci anni precedenti; 
  • non abbia compiuto fatti di bancarotta semplice o di bancarotta fraudolenta; se è in corso il procedimento penale, la riabilitazione è sospesa fino al suo esito.  

Esdebitazione post fallimentare: condizioni

La norma di legge vieta di concedere l’esdebitazione del fallito «qualora non siano stati soddisfatti, neppure in parte, i creditori concorsuali», ma la giurisprudenza interpreta questa condizione in senso estensivo: una recente ordinanza della Cassazione [2] ha ammesso l’esdebitazione anche in un caso in cui alcuni creditori non avevano ricevuto nulla dalla distribuzione dell’attivo.

L’essenziale è che almeno alcuni creditori siano stati soddisfatti, anche se parzialmente, purché «in maniera non irrisoria». Quindi, l’esdebitazione non sarà concessa solo quando con l’attivo fallimentare non si riesce a pagare nessuno, o quando la massa attiva risulta assolutamente insufficiente per soddisfare almeno un minimo delle pretese dei creditori.  

Con questo tipo di esdebitazione è come arrivare in Paradiso, ma bisogna passare attraverso la morte, cioè il fallimento, che è una specie di morte commerciale ma, come abbiamo visto, non è definitiva e consente di risollevarsi. Esistono però altri modi per liberarsi dai debiti senza fallire. Prosegui nella lettura. 

Liberarsi dai debiti con la legge sul sovraindebitamento 

La legge sul sovraindebitamento [3] offre agli imprenditori non soggetti al fallimento, ai professionisti o ai lavoratori autonomi ed ai consumatori che versano in una situazione di grave difficoltà la possibilità di ricorrere alla composizione della crisi da sovraindebitamento. Se più membri della stessa famiglia sono coinvolti, si può presentare un unico progetto. 

Il risultato finale è, come nelle procedure fallimentari, l’esdebitazione, che viene definita «senza utilità», cioè senza necessità di dover offrire un’integrale contropartita o delle garanzie patrimoniali per il futuro: si restituisce in proporzione a ciò che si ha, in base alle proprie attuali disponibilità economiche.  

Come uscire dalle crisi da sovraindebitamento

L’esdebitazione si può ottenere in tre modi alternativi: 

  • raggiungendo un accordo con tutti i creditori coinvolti; 
  • proponendo un programma di rientro chiamato «piano del consumatore»; 
  • all’esito di una procedura di liquidazione dei propri beni.  

In tutti i casi, la procedura è assistita: occorre rivolgersi ad un Organismo di composizione della crisi (Occ), composto da professionisti specializzati, che redigerà una relazione particolareggiata sulla situazione debitoria, sulle sue cause e sui rimedi praticabili.

Il giudice valuterà la meritevolezza del debitore, che dipenderà dalla mancanza di comportamenti fraudolenti o colpevoli nell’assunzione dei debiti. In particolare, per accedere al beneficio dell’esdebitazione deve:

  • fornire tutte le informazioni e la documentazione utile alla procedura; 
  • non aver concorso con propria colpa a determinare la situazione di sovraindebitamento, ricorrendo a finanziamenti sproporzionati rispetto alle sue capacità economiche; 
  • non aver frodato o tentato di frodare i creditori occultando i propri beni o simulando titoli di prelazione allo scopo di favorire alcuni creditori a danno di altri. 

Il requisito cruciale è quello della “colpevolezza” nell’assunzione dei debiti: se nel momento in cui ha contratto le obbligazioni, il debitore era consapevole di non poterle onorare, sarà considerato colpevole, mentre se l’impossibilità di eseguire i rimborsi e le restituzioni è sopravvenuta successivamente, nel corso del tempo, per qualsiasi tipo di difficoltà economica, egli sarà considerato incolpevole. 

Abbattimento e cancellazione dei debiti: risultati

In caso di ammissione al beneficio da parte del giudice, il debitore sarà monitorato nei quattro anni successivi e, se nel suo patrimonio dovessero sopravvenire disponibilità finanziarie superiori al 10% delle somme dovute, esse saranno utilizzate per la distribuzione ai creditori. 

L’abbattimento che è possibile ottenere, quando l’accordo di composizione della crisi o il piano di rientro vengono approvati dal giudice, è notevole e può arrivare, a seconda delle situazioni, al 90% ed anche oltre delle somme inizialmente dovute: tutto dipende da quanto il debitore è effettivamente in grado di pagare in base alle sue attuali disponibilità, anche in forma rateale.

Tieni presente che l’esdebitazione non opera per gli obblighi di mantenimento, per quelli alimentari, per i debiti derivanti dal risarcimento di danni extracontrattuali e per le sanzioni penali ed amministrative che non siano accessorie rispetto ai debiti estinti. 

Per ulteriori informazioni al riguardo leggi le nostre guide “Sovraindebitamento: come uscire dalla crisi” e “Come non pagare debiti legalmente“.

The post Come togliersi i debiti senza pagare tutti i creditori  first appeared on La Legge per tutti.




Prestiti ad amici: 5 cose da sapere

Mutuo: come recuperare i soldi dati in prestito. Cosa rischia il debitore.

Se hai prestato soldi a un amico o li hai chiesti in prestito, hai stipulato (consapevolmente o inconsapevolmente) un contratto di mutuo. Il contratto di mutuo è disciplinato dal Codice civile. La legge consente a chiunque di prestare soldi con o senza interessi, anche ai privati. Solo per chi svolge tale attività in via continuativa e professionale scatta l’obbligo di costituirsi in forma di Spa e di avere l’autorizzazione della BCE, divenendo così una banca. Ecco allora, in caso di prestito ad amici, 5 cose da sapere.

Foglio scritto 

Il contratto di mutuo si può concludere anche verbalmente. È necessaria la consegna materiale del denaro. Non è quindi indispensabile firmare un documento scritto per far nascere l’obbligo di restituire il denaro. Tuttavia, è il creditore a dover dimostrare l’esistenza del debito, cosa che risulterà più facile con una scrittura privata. La prova del prestito però potrà essere fornita anche attraverso altri sistemi come ad esempio lo scambio di e-mail, una registrazione audio, le dichiarazioni di testimoni e via dicendo. 

Interessi

Il mutuo tra privati è lecito purché non diventi, per il mutuante, un’attività professionale e stabile. Non esiste un limite di importo che può essere dato in prestito. È possibile concordare, oltre alla restituzione del capitale, anche gli interessi. Gli interessi non devono mai superare il tasso di usura fissato periodicamente con decreto ministeriale. Diversamente, il mutuo è nullo e non va restituito.

Restituzione dei soldi dati in prestito

Chi non restituisce i soldi non commette reato, neanche se lo fa volontariamente ed è pertanto in malafede. Tuttavia, il creditore può agire contro di lui in via civile (con un’apposita causa ma anticipando le spese legali). 

Se le parti hanno firmato un documento scritto, il creditore può ottenere un decreto ingiuntivo, semplificando e velocizzando i tempi di recupero del credito. In assenza di una scrittura privata, invece, è possibile farsi rilasciare dal debitore una dichiarazione con cui questi si impegna a restituire i soldi: tale dichiarazione può ugualmente essere usata per ottenere dal giudice un decreto ingiuntivo.

In assenza di prove scritte del credito, il creditore dovrà avviare una causa ordinaria portando ulteriori prove a sostegno delle proprie ragioni. È il creditore a dover dimostrare che il denaro dato in prestito è stato consegnato a titolo di mutuo e non di donazione. 

Se neanche dopo la condanna il debitore dovesse pagare, il creditore dovrà avviare un pignoramento dei beni.

Garanzie

Se le banche, nel concedere i mutui, esigono fideiussioni o ipoteche, anche il privato si può garantire allo stesso modo. Un’altra garanzia per assicurarsi la restituzione del denaro è l’emissione di una cambiale che porti, come data di scadenza, il termine ultimo per la restituzione dei soldi dati in prestito.  

Nullatenenti

Se il vostro amico non vi restituisce i soldi, avviare un procedimento civile per il recupero del credito potrebbe essere antieconomico quando si tratta di somme esigue. In più, se il debitore non ha beni intestati, difficilmente sarà possibile recuperare i soldi. Difatti, dinanzi ai nullatenenti, non c’è possibilità di avviare procedure esecutive di pignoramento. 

Denuncia

Come anticipato, non è possibile denunciare chi non restituisce il denaro ottenuto in prestito. Questo perché tale comportamento non è configurabile come reato, salvo in una sola ipotesi: quando il mutuatario abbia simulato dolosamente, al momento del ricevimento dei soldi, una capacità economica che non aveva, facendo credere al creditore che avrebbe potuto restituire il mutuo. Si pensi a chi finga di avere un contratto di lavoro ed esibisca una falsa busta paga oppure ometta di dire che è stato appena licenziato. 

The post Prestiti ad amici: 5 cose da sapere first appeared on La Legge per tutti.