Come cambia il condominio dopo la riforma del 2012

Come cambia il condominio dopo la riforma del 2012

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I milioni di italiani che vivono oggi negli edifici condominiali, dopo 70 anni (la disciplina era rimasta invariata sin dal 1942 demandando così il compito di regolamentazione della casistica alle decisioni giurisprudenziali), hanno visto riformata con la legge 220 del 2012, entrata in vigore il 18 Giugno del 2013, la regolamentazione dei loro rapporti relativi a ciò che concerne le parti in comune di ciascun edificio. La nuova normativa regola gli obblighi ed i diritti degli amministratori, i poteri dell’assemblea e più in generale ciò che ogni condomino può o non può fare.
Vediamo in estrema sintesi quali sono le novità iniziando dall’amministratore che diventa una figura obbligatoria quando il condominio sia formato da 8 condomini e rimane in carica 2 anni salvo rinnovo. L’amministratore non deve aver subito condanne penali per reati contro il patrimonio e non deve risultare protestato, deve avere un diploma di scuola superiore e deve aver frequentato un corso di formazione specifico a meno che non svolga questa professione da almeno un anno. E’ obbligo dell’amministratore:
1)      Eseguire le delibere assembleari;
2)      Incassare i pagamenti dei condomini;
3)      Pagare fisco e fornitori;
4)      Informare i condomini in maniera trasparente sullo stato dei pagamenti e sulle pendenze;
5)      stipulare una polizza di responsabilità professionale;
6)      specificare, al momento della nomina, le componenti del suo stipendio in dettaglio e non può pretendere ulteriori compensi, non avendone diritto, se non deliberati dall’assemblea;
7)      come stabilito dall’art. 1131 cod civ, può agire in giudizio sia contro i condomini che contro i terzi essendo egli rappresentante dell’assemblea (si veda l’art. 1131 C.C così come riformato dall’art. 12 legge 220/2012).
Ogni condomino, anche da solo, può richiedere la convocazione dell’assemblea affinché questa deliberi in materia di revoca del mandato dell’amministratore colpevole di gravi irregolarità nella gestione del condominio. Si vedano gli art. 1129 e 1130 del codice civile così come riformati dagli art. 9 e 10 della legge in discussione e che sono appositamente sotto riportati:
(«Art. 1129. – (Nomina, revoca ed obblighi  dell’amministratore).  –
Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede,
la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su
ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario.
  Contestualmente all’accettazione della nomina  e  ad  ogni  rinnovo
dell’incarico, l’amministratore comunica i propri dati anagrafici  e
professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche
la sede legale e  la  denominazione,  il  locale  ove  si  trovano  i
registri di cui ai numeri 6)  e  7)  dell’articolo  1130,  nonché  i
giorni  e  le  ore  in  cui  ogni   interessato,   previa   richiesta
all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e  ottenere,
previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.
  L’assemblea può subordinare  la  nomina  dell’amministratore  alla
presentazione  ai   condomini   di   una   polizza   individuale   di
assicurazione per la responsabilità civile  per  gli  atti  compiuti
nell’esercizio del mandato.
  L’amministratore è tenuto altresì ad adeguare i  massimali  della
polizza se nel periodo del suo incarico l’assemblea  deliberi  lavori
straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore  all’importo
di  spesa  deliberato  e  deve  essere   effettuato   contestualmente
all’inizio dei lavori. Nel caso in cui l’amministratore  sia  coperto
da  una  polizza  di  assicurazione  per  la  responsabilità civile
professionale generale per l’intera attività  da  lui  svolta,  tale
polizza deve essere integrata con una dichiarazione  dell’impresa  di
assicurazione che  garantisca  le  condizioni  previste  dal  periodo
precedente per lo specifico condominio.
  Sul luogo di  accesso  al  condominio  o  di  maggior  uso  comune,
accessibile  anche  ai  terzi,   è  affissa   l’indicazione   delle
generalità,  del  domicilio  e  dei  recapiti,   anche   telefonici,
dell’amministratore.
  In mancanza dell’amministratore, sul luogo di accesso al condominio
o di maggior uso comune,  accessibile  anche  ai  terzi,  è  affissa
l’indicazione delle generalità e  dei  recapiti,  anche  telefonici,
della   persona   che   svolge    funzioni    analoghe    a    quelle
dell’amministratore.
  L’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute  a
qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi
titolo erogate per conto  del  condominio,  su  uno  specifico  conto
corrente,  postale  o  bancario,  intestato  al  condominio;  ciascun
condomino, per  il  tramite  dell’amministratore,  può  chiedere  di
prendere  visione  ed  estrarre  copia,  a   proprie   spese,   della
rendicontazione periodica.
  Alla  cessazione  dell’incarico  l’amministratore  è  tenuto  alla
consegna di tutta la documentazione  in  suo  possesso  afferente  al
condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività  urgenti
al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto  ad
ulteriori compensi.
  Salvo  che  sia  stato  espressamente  dispensato   dall’assemblea,
l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa  delle
somme  dovute  dagli  obbligati  entro  sei   mesi   dalla   chiusura
dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso,  anche  ai
sensi  dell’articolo  63,  primo  comma,   delle   disposizioni   per
l’attuazione del presente codice.
  L’incarico di amministratore ha durata di  un  anno  e  si  intende
rinnovato per eguale durata. L’assemblea convocata per la revoca o le
dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.
  La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni  tempo
dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina  oppure
con  le  modalità  previste  dal  regolamento  di  condominio.  Può
altresì essere disposta dall’autorità giudiziaria,  su  ricorso  di
ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto  comma  dell’articolo
1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso  di  gravi
irregolarità. Nei casi  in  cui  siano  emerse  gravi  irregolarità
fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto  dal  numero  3)  del
dodicesimo  comma  del  presente   articolo,   i   condomini,   anche
singolarmente, possono chiedere la  convocazione  dell’assemblea  per
far cessare la violazione e revocare il  mandato  all’amministratore.
In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun  condomino
può rivolgersi all’autorita’ giudiziaria; in  caso  di  accoglimento
della domanda, il ricorrente, per le spese  legali,  ha  titolo  alla
rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può  rivalersi
nei confronti dell’amministratore revocato.
  Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:
    1) l’omessa convocazione dell’assemblea  per  l’approvazione  del
rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea
per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli  altri
casi previsti dalla legge;
    2)  la  mancata  esecuzione   di   provvedimenti   giudiziari   e
amministrativi, nonché’ di deliberazioni dell’assemblea;
    3) la mancata apertura ed  utilizzazione  del  conto  di  cui  al
settimo comma;
    4)  la  gestione   secondo   modalità   che   possono   generare
possibilità di confusione tra il  patrimonio  del  condominio  e  il
patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
    5)  l’aver  acconsentito,  per  un  credito  insoddisfatto,  alla
cancellazione delle formalità eseguite nei  registri  immobiliari  a
tutela dei diritti del condominio;
    6)  qualora  sia  stata  promossa  azione  giudiziaria   per   la
riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare
diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
    7) l’inottemperanza  agli  obblighi  di  cui  all’articolo  1130,
numeri 6), 7) e 9);
    8) l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di  cui
al secondo comma del presente articolo.
  In caso di revoca da parte dell’autorità giudiziaria,  l’assemblea
non può nominare nuovamente l’amministratore revocato.
  L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo
rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena  di  nullità  della
nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per  l’attività
svolta.
  Per quanto non disciplinato dal presente articolo si  applicano  le
disposizioni di cui alla sezione I del capo IX  del  titolo  III  del
libro IV.
  Il presente articolo si applica anche agli edifici  di  alloggi  di
edilizia popolare ed  economica,  realizzati  o  recuperati  da  enti
pubblici a totale partecipazione pubblica o  con  il  concorso  dello
Stato, delle regioni, delle province o dei comuni, nonché  a  quelli
realizzati da enti pubblici non economici o  società  private  senza
scopo  di  lucro  con   finalità   sociali   proprie   dell’edilizia
residenziale pubblica».
    «Art.    1130.    –    (Attribuzioni    dell’amministratore).     –
L’amministratore, oltre a quanto previsto dall’articolo 1129 e  dalle
vigenti disposizioni di legge, deve:
    1)   eseguire   le   deliberazioni   dell’assemblea,   convocarla
annualmente per l’approvazione del  rendiconto  condominiale  di  cui
all’articolo  1130-bis  e  curare  l’osservanza  del  regolamento  di
condominio;
    2) disciplinare l’uso  delle  cose  comuni  e  la  fruizione  dei
servizi nell’interesse comune, in  modo  che  ne  sia  assicurato  il
miglior godimento a ciascuno dei condomini;
    3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per  la
manutenzione  ordinaria  delle  parti  comuni  dell’edificio  e   per
l’esercizio dei servizi comuni;
    4) compiere gli atti  conservativi  relativi  alle  parti  comuni
dell’edificio;
    5) eseguire gli adempimenti fiscali;
    6)  curare  la  tenuta  del  registro  di  anagrafe  condominiale
contenente le generalità dei singoli proprietari e dei  titolari  di
diritti reali e di diritti personali di  godimento,  comprensive  del
codice fiscale e della residenza o domicilio,  i  dati  catastali  di
ciascuna  unità  immobiliare,  nonché’  ogni  dato   relativo   alle
condizioni  di  sicurezza.  Ogni  variazione  dei  dati  deve  essere
comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni.
L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza  delle
comunicazioni, richiede  con  lettera  raccomandata  le  informazioni
necessarie alla tenuta  del  registro  di  anagrafe.  Decorsi  trenta
giorni, in caso di omessa  o  incompleta  risposta,  l’amministratore
acquisisce le informazioni  necessarie,  addebitandone  il  costo  ai
responsabili;
    7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del
registro di nomina e revoca dell’amministratore  e  del  registro  di
contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono  altresì
annotate:  le  eventuali  mancate  costituzioni  dell’assemblea,   le
deliberazioni nonché’ le brevi dichiarazioni rese dai  condomini  che
ne hanno  fatto  richiesta;  allo  stesso  registro  è  allegato  il
regolamento di condominio, ove adottato. Nel  registro  di  nomina  e
revoca dell’amministratore sono annotate, in ordine  cronologico,  le
date della nomina  e  della  revoca  di  ciascun  amministratore  del
condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di  provvedimento
giudiziale. Nel registro di  contabilità  sono  annotati  in  ordine
cronologico, entro trenta  giorni  da  quello  dell’effettuazione,  i
singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi
anche con modalità informatizzate;
    8) conservare  tutta  la  documentazione  inerente  alla  propria
gestione riferibile sia al rapporto con i condomini  sia  allo  stato
tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio;
    9) fornire al condomino  che  ne  faccia  richiesta  attestazione
relativa allo stato dei pagamenti degli oneri  condominiali  e  delle
eventuali liti in corso;
    10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione  e
convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro  centottanta
giorni».)
Cambiano anche i quorum relativi alla validità dell’assemblea e sue delibere:
1)      relativamente alla costituzione dell’assemblea in prima convocazione  è necessaria la presenza del 50%+1 dei condomini e 2/3 dei millesimi;
2)      per la costituzione dell’assemblea in seconda convocazione è necessaria la presenza di 1/3 dei condomini ed 1/3 dei millesimi;
3)      le delibere dell’assemblea costituitasi in seconda convocazione hanno validità se prese dal 50%+1 dei presenti e 1/3 dei millesimi (art. 1136 C.C così come riformato dalla legge in discussione all’art. 14. E’ limitato l’abuso delle deleghe: se i condomini sono più di venti ciascuno dei partecipanti all’assemblea non può rappresentare più di un quinto dei condomini ed 1/5 dei millesimi.
4)      Rientra nei poteri dell’assemblea:
A)      la nomina, la conferma e la revoca dell’amministratore, contestualmente alla sua retribuzione;
B)      l’approvazione del bilancio preventivo, l’approvazione del bilancio consuntivo e la ripartizione delle spese fra i condomini;
C)      la decisione sulle opere di manutenzione straordinaria;
D)      la resistenza o la promozione di eventuali azioni giudiziarie;
E)      l’autorizzazione della spesa urgente fatta dal singolo condomino sulle cose comuni;
F)        il giudizio sui ricorsi avverso i provvedimenti presi dall’amministratore nell’ambito di esercizio dei suoi poteri;
G)     L’approvazione del regolamento di condominio;
H)     Il conferimento di maggiori poteri all’amministratore rispetto a quelli previsti dalla legge;
I)        la delibera relativa alla ricostruzione delle parti comuni dell’edificio nel caso di perimento;
J)        la disposizione dell’innovazione delle cose comuni diretta ad una migliore fruizione delle stesse;
K)      l’apertura di un sito internet del condominio nel quale sono riportate le situazioni condominiali ed alle quali il singolo condomino può accedere mediante apposita password.
Una citazione merita il “consiglio di condominio”. Tale organo, non essendo previsto dalla legge, è essenzialmente facoltativo e consultivo e deve attenersi a quanto previsto dal regolamento condominiale che lo istituisce e lo prevede. Esso deve attenersi al regolamento senza ledere i diritti del singolo condomino e non può limitare lo svolgimento dei compiti dell’amministratore o costituire, per quest’ultimo alibi per la mancata esecuzione delle delibere assembleari. Esso partecipa alle assemblee facilitandone lo svolgimento e coadiuva l’amministratore nello svolgimento delle sue funzioni segnalandogli eventuali disservizi e offrendo eventualmente delle soluzioni utili a sopperire agli stessi, supporta l’amministratore nella scelta dei fornitori esaminando gli eventuali preventivi, deve segnalare eventuali trasgressioni del regolamento, deve affiancare l’amministratore nel prendere decisioni allorquando non sia possibile convocare l’assemblea in tempi brevi, deve controllare, quando previsto dal regolamento, i giustificativi di spesa senza ovviamente impedire che altri condomini possano effettuare gli stessi controlli in tempi diversi. In definitiva, l’organo non ha poteri specifici ma può costituire un valido mezzo utile a migliorare i servizi condominiali e rendere le assemblee più fattive.
Passiamo a descrivere brevemente i diritti del condomino:
1)      è vietata la disposizione regolamentare contraria alla detenzione, da parte del singolo condomino, di animali;
2)      il singolo condomino potrà installare antenne (come le parabole) utili a ricevere il segnale radiotelevisivo via cavo o satellitare;
3)      il singolo condomino potrà, relativamente all’impianto di riscaldamento centralizzato, staccarsi dallo stesso, ove l’abitazione non venga sufficientemente riscaldata dall’impianto centralizzato e il problema tecnico non venga risolto nell’ambito di una stagione. Il distacco non deve creare squilibrio nell’erogazione di calore per gli altri appartamenti. Se il distacco comporta spese aggiuntive, chi si separa deve partecipare alle spese di manutenzione straordinaria dell’impianto.
In conclusione: possiamo sicuramente asserire che la nuova normativa definisce meglio la figura professionale dell’amministratore e definisce meglio quelli che sono i poteri assembleari. Qualche problema potrebbe crearsi con riferimento alle facoltà del condomino soprattutto in relazione al riscaldamento centralizzato ma in tale contesto e per brevità, si vuole evitare di entrare nello specifico.
Per quanto riguarda l’intera normativa, la si può consultare andando a questo link:
http://www.normattiva.it/atto/caricaDettaglioAtto?atto.dataPubblicazioneGazzetta=2012-12-17&atto.codiceRedazionale=012G0241&currentPage=1

By administrator – 1 Settembre 2016 –

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